IRRって?

不動産に限らず、投資において一番重要なことは何でしょうか。

最初に手元からいくら資金が出ていき、毎年いくらのキャッシュが手に入り、売却時にいくら手元に残るか……つまり「収益はいくらか」ということではないでしょうか。
不動産投資の収支に、それ以外の要素はありません。

しかし、不動産投資において、資金の出入りは複雑です。

物件購入時に大きな支出があり、保有中は賃料収入が入りますが、空室により収入が減ることもあり、さらには大規模修繕などで大きな支出もあります。
売却時には、売却金額からローン残債を差し引いた額が手元に残ります。
つまり、年により収支が大きく上下に振れます。

このデコボコの収支を勘に頼らず、きちんと計算して保有期間中全体の利回りを計算するのがIRRという指標です。
債券の利回りと同義で、5年間のIRRが15%の不動産であれば、利回り15%の債券を5年間保有することと同じであることを意味します。
もっと簡単に言えば、金利15%で5年間、定期預金で複利運用したのと同じ価値の利益が生まれるということになります。