不動産投資の収益指標、それぞれの弱点(3)キャップレート

不動産投資には、さまざまな収益指標があります。
それぞれの弱点を見ていきましょう。

今回は「キャップレート」の弱点についてです。

キャップレートは数式的にはネット利回りと同義ですが、使われ方が少し異なります。

ファンドなどプロ筋においては物件を探す目安として、地域ごとに想定キャップレートという値を独自に設定しています。
そのエリア内に物件が出た際、その物件のNOI(減価償却を考慮しない年間の税引前純利益額)をキャップレートで割って、取得価格の目安としていることがよくあります。

この指標の一番悪いところは、様々な理屈で想定キャップレートを上げたり、下げたりすることが人為的にできてしまうという点です。
たとえば、景気の良い時期には、物件価格が高騰してしまい、想定したキャップレートの範囲内の予算では買える物件がなくなってしまい、そのため、これからは東京の賃料は上昇するはずだから、多少キャップレートを下げて高く買ってもすぐに元は取れる、というような「発想の転換」により想定キャップレートを操作し、購入基準を変えて積極的に物件を買い向かったため、結果的に高値で物件をつかんでしまったファンドもありました。

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