不動産投資の収益指標、それぞれの弱点(2)ネット利回り

不動産投資には、さまざまな収益指標があります。
それぞれの弱点を見ていきましょう。

今回は「ネット利回り」の弱点についてです。

ネット利回りの定義は人によりまちまちですが、実質利回りとも呼ばれ、多くの場合、NOI利回り(減価償却前賃貸事業利益)と同じ意味で使われます。

表面利回りと違うのは、(賃料収入-費用)/物件価格というように、賃料収入から修繕費用、共有部分光熱費、保険料、固定資産税、都市計画税など、保有すれば必ずかかる経費を差し引いた純粋な利益額に対する利回りである点です。
ただし、減価償却費は考慮しません。

ネット利回りの良い点は、借入によるレパレッジ効果をかける前の数値ですので、物件そのものの実力を評価できるところです。
不動産投資信託の高利回り銘柄の保有している物件が、その銘柄の利回りと同じように高利回りとは限らなかったりしますが、それは、物件そのもののネット利回りが低いポートフォリオだったとしても、借入金の比率が高ければ多くの分配金を出すことは可能だからです。
そのようなケースを見破るためには、物件のネット利回りをチェックする必要があります。

ただし、ネット利回りにも問題点があります。
一つは表面利回りと同じように、ある一定期間のみしか評価できない点です。
将来的な賃料の下落、物件売却時の収支などは反映されていません。
また、毎年発生する所得税、法人税などの、所得に対してかかる課税や、購入時の諸経費なども収益率に影響が出る出費になりますが、これも普通、考慮されていないからです。

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