不動産投資の物件選定条件

不動産投資の物件選定は、どのような点を洗い出す必要があるのでしょうか?
順にまとめていきましょう。

1.購入時にかかる費用をすべて洗い出す
物件価格から、諸費用、取得にかかる税金等、これらをすべて合計したのが、購入時に必要な費用です。
そこから敷金引き継ぎ分、借入金を引いたのが、実際に必要な自己資金となります。

2.借入がERRに与える影響
IRRを高めるには自己資金比率をできる限り少なくすることが重要です。
物件のネット利回りは平凡なものでも、低金利の融資を調達可能であれば、自己資金比では高いIRRを実現できるからですす。
昨今の借入金利は非常に低く、それと比較してネット利回りが高いので、その差を取り続けることができるのです。
少ない自己資金やフルローンでも、キャッシュフローが出る理由はそこにあるのです。
物件保有中の留意ポイントとしては、ローンの元金返済は税務上の損金になりませんが、金利支払いは損金になるという点です。
また、建物減価償却額はキャッシュアウトしませんが、税務
上の経費に計上できるようです。
物件保有期間中には賃料収入を受け取ることができますが、同時に、経費等のマイナス要素として入居率の欠損分の差損や、管理費用、各種租税などのランニングコストが発生しますので、これらもしっかりと確認しておきましょう。

注意すべき事項としては次のようなものがあります。
・当期の建物減価償却額(定額法)
・建物残存価値
・残存耐周年数と税務上耐周年数
・評価証明に記載されている土地、建物の課税標準額
・売買価格に占める建物割合
・税引き前キャッシュフロー
・税引き後キャッシュフロー
・ローン残債

この中では、特に「建物の減価償却」が重要です。
キャッシュアウトしないにもかかわらず税務上の損金となり、税額を減らし、ひいてはキャッシュフローを増やす効果があります。
また、投資物件はローン完済まで保有し続ける必要はありません。
ローン残債は毎月減っていき、ローン完済前に売却した場合、売却金額-(諸経費+税+ローン残債)というキャッシュが手に入りますので、出口をにらんで常にローン残債の推移もチェックしておく必要があるでしょう。

3.売却時にいくら手元に残るのかを計算し、トータルの利回りを導き出す
このように、購入時の投下自己資金、期中の税引後キャッシュフロー、売却時の税引後受取金額を見比べながら、投資物件を選ぶと良いでしょう。